西宁，青海省的省会城市，是青藏高原之上的第一人口大城。作为省会城市，不仅仅是青海省的经济中心，也是青海省的房价高地。西宁的房价也一直牵动着全青海人的心，也是每个人茶余饭后的主要谈资。

根据统计局数据显示，西宁的房价从10月份开始已经2连降了，10月份西宁新房房价环比下降了0.3，二手房环比下降了0.6，11月份西宁新房环比下降0.5，二手房环比下降0.7，自此西宁正式开启降温模式。

不过目前还是有很多人觉得这只是一次小波动，西宁的房价后期依旧还是会再度涨起来，毕竟西宁作为省会吸引着全青海600万人口。

那么事实真的如此吗？我看未必，因为西宁楼市下跌的四大信号已经出现了。

楼市有句话，房价趋势长期看人口、中期看土地、短期看金融，那么我们先从西宁人口来看看西宁房价趋势。

人口基数少：2020年，西宁市常住人口为246.8万人，抛开湟中、大通、湟源几个区县，西宁目前主城区人口也就是个150万人左右，所以西宁目前的整体人口基数并不大！

自然增长率下降：西宁的户籍人口自然增长率在逐年下降，2017年以前西宁的户籍人口自然增长率基本上一直保持在5‰以上，最高的时候更是达到了11.18‰，但到了2020年西宁的自然增长率以降至3.18‰，虽然目前已经放开了三胎，但西宁生三胎的意愿并不高。

迁出的人口多：虽然每年迁入西宁的人口较多，但其实每年迁出的人口也不少，过去10年基本上每年都有两万以上的人口迁出，净迁入人口基本上也就是个6000左右。

随着周边大城市的不断虹吸，以及西宁不断上涨的物价和房价，西宁的整体人口增速都在不断地放缓。

中期看土地，西宁前几年的土拍市场非常火，像海湖奥莱城当时拿地最高溢价率直接达到了260%，但随着全国房产调控以及楼市区域饱和，小开发商已经全部退出楼市，剩下几个大开发商也开始观望了。

就拿11月份集中挂牌出让的9宗土地来说，有5宗流拍，2宗底价成交，另外2宗至今为止无人报名，可见西宁土拍市场热度也已经开始骤降。

关注西宁楼市的朋友最近都会发现一个很有意思的现象，那就是此前朋友圈老发二手房的那些中介都开始大力推广新房了，这也就说明西宁的销售潜力已经出现了枯竭。一方面是因为西宁的二手房市场已经快凉了，每个月的成交量几乎屈指可数。一方面是因为，各大开发商为了更多地赢得客户在大力推广自己楼盘，据说北川某项目买一套给中介的返点高达2万多。

所以从以上3大信号来看，西宁楼市在未来很长一段时间内将还会保持一个降温的趋势，大家不要盲目杀入楼市，如果是刚需等等看也无妨。#西宁头条#